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投資法人の特徴

投資法人の特徴図

「ポートフォリオの構築」については、以下の項目に重点を置き、投資対象不動産を厳選して行います。

「長期的資産価値の維持」 近(立地の優れた物件)・新(築年数の浅い物件)・大(大型の物件)の3要素を重視したうえで、マーケットにおける優位性を持った中長期的競争力の高い優良不動産関連資産を慎重に選定して投資を行います。

「安定賃料収入の確保」 キャッシュ・フロー(賃料収入)について中長期的安定度が高いと見込まれることに加えて、取得時点において、当面2年程度のキャッシュ・フローの確実性の高い賃貸借契約が締結されている不動産関連資産であれば、優先的に投資対象として検討します。

運用資産のクオリティと成長スピード

優良不動産関連資産への投資機会は限定的であり、一般の不動産のように頻繁に取得できるものではありません。また、取引価格に過熱感がある市況下では、適正価格での投資ができないことがあります。
そのため、運用資産の着実な成長を図っていく過程においては、その成長スピードは一定ではなく、比較的緩やかな成長局面と急成長局面があるものと想定されます。
グローバル・ワン不動産投資法人では、成長スピードにのみ目を奪われ「投資主の利益」を損なうような不動産関連資産への投資を行うことがないように細心の注意を払いつつ、運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させるべく、中長期保有を前提として不動産関連資産を取得して参ります。ただし、当該不動産関連資産の取得後において、不動産市況、当該不動産関連資産の特性及びポートフォリオの状況等を検討し、売却好機と判断すれば当該不動産関連資産の売却を行う場合もあります。

ポートフォリオの特徴:「近・新・大」

グローバル・ワン不動産投資法人は、3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地し、各地域における第一級のクオリティ(品質)を有するオフィスビルを投資対象としています。具体的には、以下に示すような「近・新・大」の優良オフィスビルを主たる投資対象としています。

「近」とは、オフィスビルとして立地が優れていて、電車等公共交通機関の駅から近いことを意味します。一般的に、テナントは最寄駅からオフィスビルまで徒歩での所要時間を重視します。駅に近いことは、テナントを誘致するうえで極めて有利であると考えます。

「新」とは築年数が浅いことを意味します。メリットは以下の2点です。
1点目は、ビルの補修・改修費用が抑制できる点です。一般的に、オフィスビルは、建築後20年程度で設備の入替えなど大改修(リニューアル)工事を行う必要があると言われています。建物内の工事となれば、オフィス環境が一時的に悪化するだけでなく、テナントからクレームを受けるなど賃貸事業に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。築年数が浅ければ、当面大改修工事を行う可能性はありません。
2点目は、オフィスビルの陳腐化の可能性が低い点です。陳腐化とは、物理的には使用できますが、機能的にはテナントのニーズを満たせなくなることを意味します。テナントが希望する設備水準は、この10~15年間に大きく向上しました。例えば、パソコンなど配線スペースを確保するための天井高の確保や、個別空調の完備などです。新しいオフィスビルは、これらの設備を完備しているものが多く、陳腐化の可能性が極めて低いと考えられます。

「大」のメリットはシンボル性と弾力性です。テナントは一般的にシンボル性のある大きなビルに入居することを嗜好する傾向があると考えます。シンボル性という点では、ビルそのものをブランド化する動きがある点においてその一端を垣間見ることができます。また、賃貸面積が大きいビルは、スペースを分割できるため、テナントの大小を問わず誘致でき、かつ、適当な賃貸スペースを確保できます。加えて、テナントのスペース拡張ニーズに対しても中小ビルよりも大型ビルの方が対応できると考えます。

「地域の第一級物件」に投資

不動産賃貸事業は景気変動の影響を受けざるを得ないと考えています。景気が悪化し、オフィスの総需要が減少すれば、入居率や賃料水準は低下します。逆に景気が良くなり、オフィスの総需要が増加すれば、入居率、賃料水準は上昇するとも言えます。グローバル・ワン不動産投資法人は景気悪化の影響を受けにくい優良オフィスビルを投資対象としています。優良オフィスビルであれば、たとえオフィスの需給が悪化したとしても下位クラスのビルからテナントを吸引することが可能だと考えるからです。

利益相反の排除

グローバル・ワン不動産投資法人は、「利益相反の排除」を最も重要なビジネス・ポリシーとしています。グローバル・ワン不動産投資法人の資産運用会社グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社は、明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループの3グループをスポンサーとし、各グループの保有株式比率は、各々14.9%の均等出資です。この結果、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社は、どのグループの子会社または関連会社にもなっていません。従って、各グループの意向を一方的に反映することができない相互牽制の効く仕組みにしております。
但し、各グループから投資対象不動産の情報を入手するなど、グローバル・ワン不動産投資法人にとって必要な情報アクセスを確保しております。

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